Nouvelle circulaire L.I.R. n° 106/2 : ce qui change pour l’amortissement immobilier

L’Administration des contributions directes (ACD) a publié la circulaire L.I.R. n° 106/2, datée du 12 août 2025.

Cette circulaire met à jour les règles d’amortissement des immeubles bâtis ne faisant pas partie d’un actif net investi, autrement dit le patrimoine privé, avec un impact direct pour les propriétaires, bailleurs et investisseurs immobiliers.

Objectif : moderniser, clarifier et rendre plus cohérent le cadre fiscal applicable à l’immobilier locatif et aux rénovations.

Des taux d’amortissement clarifiés

Immeubles ordinaires (hors logement locatif)

Moins de 30 ans : 1,5 % (ou 2 % si usure plus forte justifiée)
Entre 30 et 60 ans : 2 % (ou 2,5 %)
Plus de 60 ans : 3 % (ou 4 %)

Immeubles très anciens (acquis avant 1941)

Base fixée à 3 × la valeur unitaire
Taux d’amortissement : 2,5 %, porté à 3 % si usure

Logements locatifs

Taux standard : 2 %
Taux accéléré : 4 % pendant 5 ans maximum, applicable à deux logements par contribuable (quatre pour un couple imposé collectivement), à condition que l’immeuble ait été achevé depuis moins de 5 ans
Au-delà, retour au taux normal de 2 %

Travaux et rénovations

Rénovations dépassant 20 % du prix d’acquisition : amortissement à 4 % pendant 5 ans
Rénovations énergétiques durables, avec aides publiques : 6 % pendant 9 ans

Les bonus fiscaux

Abattement immobilier spécial (article 129e L.I.R.)

Déduction supplémentaire de 1 % sur la base amortissable des logements bénéficiant du taux de 4 %
Plafonné à 10 000 € par contribuable
Doublé en cas de déclaration collective

Abattement construction spécial (article 129f L.I.R.)

Applicable aux logements acquis en VEFA entre le 1er janvier 2024 et le 30 septembre 2025
Montant maximal : 250 000 €
Doublé en cas de déclaration collective

Ce qu’il faut retenir

Avec cette circulaire, l’ACD veut rendre plus lisibles les règles applicables aux différents types d’immeubles, encadrer le recours au taux accéléré de 4 % réservé à un nombre limité de logements et à une durée précise, et encourager la rénovation énergétique durable grâce à un taux exceptionnel de 6 %.

En résumé, la circulaire L.I.R. n° 106/2 redéfinit le terrain de jeu fiscal pour les propriétaires et investisseurs immobiliers. Comprendre ces règles est essentiel pour optimiser sa fiscalité et planifier ses projets immobiliers.

📄 Source officielle :
Circulaire L.I.R. n° 106/2 (PDF)